¿Cómo evitar pagar impuestos en una extinción de condominio de la mitad de la vivienda por divorcio?
Tributación en la extinción de condominio de vivienda por divorcio. Mejores opciones fiscales.
Tenemos una vivienda con hipoteca comprada a medias con nuestra pareja, como la mayoría de españoles, llega un día que se acaba el amor y queremos deshacernos de todo: De la pareja, de la vivienda y de la hipoteca. Una buena opción es que nuestra futura ex-pareja se quede la mitad de la casa, o viceversa.
Estos son los pasos a seguir para deshacerte de tu vivienda y no pagar impuestos.
Índice
1. ¿ Que opciones tenemos para traspasar nuestra vivienda?
– Vender la vivienda a nuestra pareja
– Donarle la vivienda
– Divorciarnos y aprovechar para que se adjudique la mitad de la vivienda. Hacer una Extinción de condominio.
2. ¿Qué consecuencias tiene cada una y cual es más favorable?
– Vender la mitad de la vivienda. Mala idea, Hacienda estará contenta si lo haces porque tendrás que pagar un impuesto por ello en la próxima declaración de IRPF. Una escala entre el 19% y el 26%( en 2021) según la ganancia obtenida.
– Donar la mitad de la vivienda a tu pareja. Es menos malo. Pero aun así hay que pagar el ISD (Impuesto de sucesiones y donaciones).
– Cederle la mitad de la vivienda en el divorcio a cambio de una compensación. Extinción de condominio. No hay que pagar impuestos si se efectua bajo unas condiciones que explico mas abajo.
3. ¿Cómo se hace una extinción de condominio en el divorcio para no pagar impuestos?
El impuesto que se quiere evitar pagar es el ITP y AJD ( Actos Jurídicos Documentados) , y para ello, según el régimen económico del matrimonio en el que te casaste hay dos opciones para elegir:
3.1 El Divorcio Notarial
– Si estáis casados en gananciales la escritura notarial de divorcio estará exenta de AJD
El problema es que en Mallorca la regla general es la separación de bienes.
– Si estáis casados en separación de bienes la escritura notarial de divorcio tributará por AJD. Como es el caso de Mallorca. Por eso aquí no es una buena opción.
3.2 El Divorcio Judicial
Tanto si estas casado por gananciales como por separación de bienes estas dos opciones están exentas de AJD.
En el régimen de gananciales el art. 45.I.B. 3 de la LTPOAJD establece que la extinción de condominio por divorcio judicial está exento de tributar. Situación que por analogía, según consulta en el ATIB, también está exenta de tributar en el régimen de separación de bienes.
4. CONCLUSIÓN
Si te has casado bajo el régimen de separación de bienes, como ocurre en Mallorca, y quieres ceder la mitad de la vivienda a tu futura ex-pareja, debes divorciarte por el juzgado haciendo constar en el convenio la voluntad de extinguir el condominio para posteriormente poder acudir al registro a inscribir la adjudicación sin tener que abonar el cesionario (quien recibe la vivienda) ni ITP ni impuesto de AJD (1,2-1,5%) ni pago alguno posterior de IRPF el cedente (quien la entrega), (siempre atendiendo al apartado 5.1 y 5.2 del párrafo siguiente.
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5. Y, ¿Qué ocurre si hago una extinción de condominio sin divorciarme o me divorcio en el notario si estoy casado en separación de bienes? ¿Qué impuestos y cuanto he de pagar?
5.1 – Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.
Si bien antes no se debería pagar en el IPRF por ganancias y/o pérdida patrimonial, este criterio ha sido cambiado recientemente por el Tribunal Supremo en su sentencia de 10 de octubre de 2022.
El alto Tribunal entiende que en estos casos la compensación que percibe un comunero a quien no se adjudica el bien cuando se disuelve el condominio, significará para dicho comunero una ganancia patrimonial sujeta al IRPF, cuando exista una actualización del valor de ese bien entre el momento de su adquisición y el de su adjudicación y esa diferencia sea positiva.
Por lo tanto, sí al disolverse un condominio y se adjudica a uno de los comunero el bien inmueble a cambio de una compensación al comunero que cede su parte, según el Tribunal Supremo siempre que haya actualización del valor del inmueble habrá ganancia patrimonial en el IRPF. En la práctica, la mayoría de las veces habrá actualización.
Antes se entendía que no había ganancia patrimonial, puesto que la parte que cede su mitad solo recibe en compensación el valor de esa mitad, no hay ganancia patrimonial ni nada que pagar de IRPF. La LIRPF indica que dado que en una extinción de condominio no se genera un incremento/disminución patrimonial en renta, no hay que pagar nada. Aun cuando el valor del inmueble sea superior en la fecha de extinción comparado con la fecha de adquisición.
El Tribunal Económico-Administrativo Central en la Resolución de 7 de junio de 2018 aclaraba este punto y los posibles supuestos de tributación en IRPF:
- Si el bien se adjudica al 50% como se compró o el porcentaje de fuera, no existiría alteración patrimonial, aunque el valor del inmueble en la fecha de extinción del condominio fuese superior al valor de la fecha en la adquisición.
- Si inmueble se adjudica en distinta proporción de titularidad a cada parte, compensando en metálico al otro, pero no existe aumento del valor del inmueble entre fecha de compra y extinción, si habría alteración patrimonial de quien recibe el exceso de adjudicación, pero al no sufrir el bien un aumento de valor no existiría ganancia o pérdida patrimonial.
- Sin embargo, si el inmueble no se adjudica según porcentaje de titularidad, compensa por ella la otra parte, y además sí hay diferencia entre valor de adquisición y de extinción del condomicio, si habria alteración patrimonial y debería abonar el exceso en el IRPF.
(explicación clara de ello aquí)
5.1.1- ¿Cuál es el tipo impositivo ?
El tipo impositivo para la declaración de la renta de 2022 oscila entre el 19% y el 26% según tramo de IRPF.
5.1.2- ¿Y si lo vendo en el futuro?
Habrás de abonar cuando vendas o transmitas la vivienda en el futuro, dado que aquí sí deberás indicar el valor real.
5.2- Plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento de Valor de Terrenos de Naturaleza Urbana).
El Tribunal Superior de Justicia de Illes Balears, siguiendo la jurisprudencia del Tribunal Supremo establece que está exento.
5.3 – ADJ, Actos Jurídicos Documentados.
NO se paga si se efectúa conforme al punto 3º.
5.3.1 ¿Cuánto se paga en caso de no cumplir el punto 3º?
Cada comunidad tiene el suyo. Del 0.5% al 1.5%.
En Baleares para este caso tenemos el tipo impositivo del 1,2% y el 1.5%. Ver aquí
1,2 % – Primera vivienda habitual de hasta 270.151,20€ (a partir del 1 de enero de 2023)
1,5 % – Resto de viviendas
2,0% – Bienes inmuebles superiores a 1.000.000 ( a partir del 1 de enero de 2023)
5.3.2. ¿Sobre qué valor (Base Imponible) he de aplicar este porcentaje?
Hasta 2018 Hacienda tenía mucha cara, para variar, y te hacia pagar el 1,2 o 1,5% del valor total de la vivienda ( En Baleares). Es decir aunque te estuvieras adjudicando la mitad de la misma, te hacia pagar por toda.
En 2018 alguien que no quería pagar tanto pero que tenía dinero suficiente para gastarselo en abogados decidió llegar hasta el Tribunal Supremo, a ver que le parecía el asunto este último.
Y gracias a estos valientes el Tribunal Supremo (STS 3634/2018) en 2018 dicta sentencia, les da la razón y establece que a partir de ahora el pago de AJD (el 1,2 o 1,5% en Baleares) solo se aplica sobre la parte que se adjudica, es decir la mitad, NO sobre el total.
El valor de la vivienda será el valor actual en el momento de la extinción del condominio. Dicho valor puede averiguarse o solicitando una tasación del inmueble o en las páginas de valoracion de inmuebles de cada Administracion Tributaria local.
Por ejemplo en Baleares: https://www.atib.es/TA/valoraciones/inmuebles.aspx
6. ¿Y si estoy leyendo esto y he pagado el 1,2 o 1,5% del valor total de la vivienda?
Los contribuyentes podrán solicitar la rectificación de las autoliquidaciones de AJD presentadas en los últimos cuatro años, y solicitar la devolución de ingresos indebidos.
7. ¿Qué pasa si la casa tiene hipoteca?
Pues que aunque te estés adjudicando una vivienda con hipoteca, te hacen pagar el AJD como si no la tuviera. De momento aún no hay sentencia sobre este asunto, por lo que tendremos de esperar.
También puede suceder que el banco no te quiera sacar de la hipoteca porque prefiere tener a dos personas a quien reclamar ante un impago y no solo a una. Eso tendrás que ir a hablarlo con ellos.
EJEMPLOS EXTINCION DE CONDOMINIO EN BALEARES:
EJEMPLO 1. DIVORCIO JUDICIAL. EXENTO DE AJD
Sonia y Dani compraron una casa en Palma en 2015 por 100.000€ y en 2021 Dani se va de casa y le quiere ceder su mitad a Sonia. En 2022 el valor de la casa es 120.000€ sin hipoteca.
Sonia y Dani se divorcian en el juzgado y ella se adjudica la vivienda.
- Si Sonia le paga 60.000€ a Dani :
Dani ha de pagar 19% de 60.000 – 50.000€ = 1.900€ en el IRPF de ganancia Patrimonial
- Si Sonia le da las gracias y no le paga nada:
Será una donación y habrá de tributarlo
EJEMPLO 2. DIVORCIO NOTARIAL. TRIBUTA AJD
Sonia y Dani compraron una casa en Palma en 2015 por 100.000€ y en 2021 Dani se va de casa y le quiere ceder su mitad a Sonia.En 2022 el valor de la casa es 120.000€.
Sonia y Dani se divorcian en el notario y ella se adjudica la vivienda.
- Si Sonia le paga 60.000€ :
IRPF: Dani ha de pagar 19% de 60.000 – 50.000€ = 1.900€
AJD: 1.2 % del valor de la mitad adjudicada. 60.000 x 1.2% = 720€
- Si Sonia le da las gracias y no le paga nada:
Tributa por donación
EJEMPLO 3. DIVORCIO CON HIPOTECA
Sonia y Dani compraron una casa en Palma en 2015 por 100.000€ y tienen una hipoteca conjunta por importe pendiente de 50.000 euros. En 2021 Dani se va de casa y le quiere ceder su mitad a Sonia.En 2022 el valor de la casa es 120.000€. En este caso para calcular la cantidad a compensar y como tributarla sería la siguiente:
-El valor actual de 120.000 euros se divide entre los dos, es decir, 60.000 euros.
-Se calcula la mitad de la hipoteca pendiente, es decir, el 50% de 50.000 euros, que son 25.000 euros. Esta es la deuda que asumirá Sonia.
-Se resta el valor cedido, es decir, los 60.000 euros menos los 25.000 euros de la hipoteca, lo que da un resultado de 35.000 euros.
Sonia deberá compensar a Dani con 35.000 euros.
- Si Sonia le paga a Dani 35.000 euros:
IRPF: Dani ha de pagar 19% de 35.000 = 6.650€
AJD: en este caso depende si el divorcio es notarial o judicial
-Divorcio judicial –> exento de AJD
-Divorcio notarial –> 1.2% del valor de la mitad adjudicada. 35.000 x 1,2% = 420 €