Extinción de Condominio de Vivienda por Divorcio

¿COMO EVITAR PAGAR IMPUESTOS EN UNA EXTINCIÓN
DE CONDOMINIO DE LA MITAD DE LA VIVIENDA POR DIVORCIO?

TRIBUTACION EN LA EXTINCIÓN DE CONDOMINO DE VIVIENDA
POR DIVORCIO. MEJORES OPCIONES FISCALES

 

Tenemos una vivienda con hipoteca comprada a medias con nuestra pareja, -como la mayoría de españoles-, llega un día que se acaba el amor y queremos deshacernos de todo: De la pareja, de la vivienda y de la hipoteca.
Una buena opción es que nuestra futura ex-pareja se quede la mitad de la casa, o viceversa.

Estos son los pasos a seguir para deshacerte de tu vivienda y no pagar impuestos.

 

 

1. ¿ Que opciones tenemos para traspasar nuestra vivienda?

– Vender la vivienda a nuestra pareja
– Donarle la vivienda
– Divorciarnos y aprovechar para que se adjudique la mitad de la vivienda. Hacer una Extinción de condominio.

 

2. ¿Qué consecuencias tiene cada una y cual es más favorable?

Vender la mitad de la vivienda.  Mala idea, Hacienda estará contenta si lo haces porque tendrás que pagar un impuesto por ello en la próxima declaración de IRPF. Una escala entre el 19% y el 26%( en 2021) según la ganancia obtenida.

Donar la mitad de la vivienda a tu pareja. Es menos malo. Pero aun así hay que pagar el ISD (Impuesto de sucesiones y donaciones).

Cederle la mitad de la vivienda en el divorcio. Extinción de condominio.
No hay que pagar impuestos si se efectua bajo unas condiciones que explico mas abajo.

 

3. ¿Cómo se hace una extinción de condominio en el divorcio para no pagar impuestos?

El impuesto que se quiere evitar pagar es el AJD ( Actos Jurídicos Documentados) , y para ello, según el régimen económico del matrimonio en el que te casaste hay dos opciones para elegir:

3.1 El Divorcio Notarial

– Si estáis casados en gananciales la escritura notarial de divorcio estará exenta de pago de AJD.
El problema es que en Mallorca la regla general es la separación de bienes.

– Si estáis casados en separación de bienes la escritura notarial de divorcio no estará exenta de pago de AJD y habrá de tributar. Como es el caso de Mallorca. Por eso aquí no es una buena opción.

3.2 El Divorcio Judicial

Tanto si estas casado por gananciales como por separación de bienes estas dos opciones están exentas de tributar si se realiza un divorcio judicial.

En el régimen de gananciales el art.  45.I.B. 3 de la LTPOAJD establece que la extinción de condominio por divorcio judicial está exento de tributar. Situación que por analogía, según consulta en el ATIB, también está exenta de tributar en el régimen de separación de bienes.

 

4. CONCLUSIÓN

Si te has casado bajo el régimen de separación de bienes, como ocurre en Mallorca, y quieres ceder la mitad de la vivienda a tu futura ex-pareja, debes divorciarte por el juzgado haciendo constar en el convenio la voluntad de extinguir el condominio para posteriormente poder acudir al registro a inscribir la adjudicación sin tener que abonar ni impuesto de AJD (1,2-1,5%) ni pago alguno posterior de IRPF.

 

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5. Y, ¿Qué ocurre si hago una extinción de condominio sin divorciarme o me divorcio en el notario si estoy casado en separación de bienes?
¿QUE IMPUESTOS Y CUANTO HE DE PAGAR?

 

5.1 –  Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.

Ya que no te están pagando nada, no hay nada que pagar de IRPF. La LIRPF indica que dado que en una extinción de condominio no se genera un incremento/disminución patrimonial en renta, no hay que pagar nada.

Pero sí habras de abonarlo cuando vendas o transmitas la vivienda en el futuro, dado que deberás indicar el valor real.

5.1.1- ¿Y si me pagan?

Pues deberas tributar como una venta, por la Ganancias patrimoniales obtenidas. Con una tipo impositivo entre el 19% y el 23%.

5.2- Plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento de Valor de Terrenos de Naturaleza Urbana).

El Tribunal Superior de Justicia de Illes Balears, siguiendo la jurisprudencia del Tribunal Supremo establece que está exento.

5.3 – AJD, Actos Jurídicos Documentados.

Sí, hay que pagar este impuesto.

 

5.3.1 ¿Cuánto se paga?

Cada comunidad tiene el suyo. Del 0.5% al 1.5%.
En Baleares para este caso tenemos el tipo impositivo del 1,2% y el 1.5%. Ver aquí
1,2 % – Primera vivienda habitual de hasta 200.000€
1,5 % – Resto de viviendas

 

5.3.2. ¿Sobre qué valor (Base Imponible) he de aplicar este porcentaje?

Hasta 2018 Hacienda tenía mucha cara, para variar, y te hacia pagar el 1,2 o 1,5% del valor total de la vivienda ( En Baleares). Es decir aunque te estuvieras adjudicando la mitad de la misma, te hacia pagar por toda.

En 2018 alguien que no quería pagar tanto pero que tenía dinero suficiente para gastarselo en abogados decidió llegar hasta el Tribunal Supremo, a ver que le parecía el asunto este último.

Y gracias a estos valientes el Tribunal Supremo (STS 3634/2018) en 2018 dicta sentencia, les da la razón y establece que a partir de ahora el pago de AJD (el 1,2 o 1,5% en Baleares) solo se aplica sobre la parte que se adjudica, es decir la mitad, NO sobre el total.

El valor de la vivienda será el valor actual en el momento de la extinción del condominio. Dicho valor puede averiguarse o solicitando una tasación del inmueble o en las páginas de valoracion de inmuebles de cada Administracion Tributaria local.
Por ejemplo en Baleares: https://www.atib.es/TA/valoraciones/inmuebles.aspx

 

6. ¿Y si estoy leyendo esto y he pagado el 1,2 o 1,5% del valor total de la vivienda?

Los contribuyentes podrán solicitar la rectificación de las autoliquidaciones de AJD presentadas en los últimos cuatro años, y solicitar la devolución de ingresos indebidos.

 

7. ¿Qué pasa si la casa tiene hipoteca?

Pues que aunque te estés adjudicando una vivienda con hipoteca, te hacen pagar el AJD como si no la tuviera. De momento aún no hay sentencia sobre este asunto, por lo que habremos de esperar.

También puede suceder que el banco no te quiera sacar de la hipoteca porque prefiere tener a dos personas a quien reclamar ante un impago y no solo a una. Eso tendrás que ir a hablarlo con ellos.

 

EJEMPLOS EXTINCION DE CONDOMINIO EN BALEARES:

 

EJEMPLO 1. DIVORCIO JUDICIAL. EXENTO DE AJD

Sonia y Dani compraron una casa en Palma en 2015 por 100.000€ y en 2021 Dani se va de casa y le quiere ceder su mitad a Sonia. En 2021 el valor de la casa es 120.000€.

Sonia y Dani se divorcian en el juzgado y ella se adjudica la vivienda.

  • Si Sonia le paga 60.000€ :

      Dani ha de pagar 19% de 60.000 – 50.000€ = 1.900€

  • Si Sonia le da las gracias y no le paga nada:

      No hay impuestos que pagar

 

EJEMPLO 2. DIVORCIO NOTARIAL. NO EXENTO DE AJD

Sonia y Dani compraron una casa en Palma en 2015 por 100.000€ y en 2021 Dani se va de casa y le quiere ceder su mitad a Sonia.En 2021 el valor de la casa es 120.000€.

Sonia y Dani se divorcian en el notario y ella se adjudica la vivienda.

  • Si Sonia le paga 60.000€ :

       IRPF: Dani ha de pagar 19% de 60.000 – 50.000€ = 1.900€

       AJD: 1.2 % del valor de la mitad adjudicada. 60.000 x 1.2% = 720€

  • Si Sonia le da las gracias y no le paga nada:

       AJD: 1.2 % del valor de la mitad adjudicada. 60.000 x 1.2% = 720€

 

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